海外房地产营销策略解析？

一、海外房地产营销策略解析？

1、 海 外 地 产 市 场 趋 势

（ 1） 政 策 面 ：

政府政策导向；

国内外汇管控；

国内投资导向；

各国政府态度；

案例：万达的并购驳回、绿地的低调行事、碧桂园的先红后黑

（ 2） 形 势 面 ：

从历史解读大国复兴大势下的海外地产投资机会；

近代以来中国人和资金远赴海外的三次潮流；

案例：移民、留学、海外房产的内在逻辑

（ 3） 市场 面 ：

近十年国内海外各细分市场的竞争与竞合

案例：美国热、澳洲热、泰国热

2、 海 外 置 业 市 场 分 析

（ 1） 海 外 地 产 投 资 市 场 走 势

成交量价走势；

成交特点分析；

影响市场走势的变量分析：

案例：企业投资热潮和个人投资热潮

（ 2） 细 分 市 场 分 析

北美；东西海岸、南部、五大湖

欧洲；南欧、西欧、东欧

东南亚；泰国、柬埔寨、马来西亚

东亚；日、韩

澳洲：澳大利亚、新西兰

案例：那些年我们追过的热门市场

温哥华的传奇故事

（ 3）pan > 产 品 分 析

土地交易；

别墅；

公寓；

名人豪宅；

海岛等

3、 海 外 置 业 客 群 分 析

（ 1） 高 净 值 人 群 分 析

数量及构成；

投资特点；

趋势变化；

案例：象征身份的香港半山豪宅业主

（ 2） 客 群 分 类 及 特 点

海外置业人群分类；

不同类型的投资特点；

不同类型客群对位的产品类型；

案例：阳光加州客户、沙滩普吉客户

二、 海外置业营销策略

1、 海 外 地 产 营 销 与 国 内 地 产 的 不 同

（ 1） 产 品 特 点 不 同

产权属性；

税费保险；

购买流程；

展示特点；

交房周期；

（ 2） 客 户 群 体不 同

从需求维度；

从阶层维度；

从使用维度：

从偏好维度；

（ 3） 营 销 方 式 不同

从销售周期维度；

从营销地域性维度；

从展示方式维度；

从宣传推广维度；

从老客户经营维度；

案例：北京房产与美国房产项目对比

2、 海 外 地 FONT> 营 销 角 色 划 分

（ 1） 从 属 性 划 分

开发商；

pan > 项目方；

总代理；

分销商；

渠道商；

运营商；

产权办理机构；

贷款办理机构；

（ 2） 从 关 系 划 分 ；

购房者；

推介者；

传播者

销售者

3、 海 外 地 产 营销 类 型

（ 1） 根 据 介 入 时 间

全案型；

产品包装型；

销售型；

（ 2） 根 据 公 司 角 色

自销型；

分销型；

（ 3） 根据 项 目 规 模

小而精；

大而全；

（ 4） 根 据 销 售 周 期

集中突击型；

长线型；

4、 海 外 地 产 营 销 痛 点

（ 1FONT> 找 不 到 对 位 客 群

案例：洛杉矶的客户群

（ 2） 产 品 不 符 合国 内 需 求

案例：社区围墙、房屋朝向

（ 3） 产 品 价 值 难 以 建 立

案例：公寓比别墅贵

（ 4） 客 户 信 任 难 以 建 立

案例：海外置业一定要去现场看吗？

（ 5） 产 品 运 营 回 报 难 达 预 期

案例：租赁运营的坑

5、 如 何 解 决 痛 点

（ 1） 如 何 找 到 对 位 客 群

（ 2） 如 何 了 解 客 群 需 求

（ 3） 如 何 产 品 定 位 及 包 装

（ 4） 如 何 构 建 展 示 体 系

（ 5） 如 何 扩 展 营 销 半 径

（ 6） 如 何 发 展 分销 渠 道

（ 7） 如 何 使 用 包 租 、 代 租 、 回 购 等 手 段

（ 8） 如 何 塑 造 海 外 行 业 内 的 公 司 品 牌

案例：当代置业的行销六个一

看房团的喜与悲

关 于 买 40 套 美 国 别 墅 br>的 业 主 传 奇

三、 关于海外企业的建议

1、 清 晰 公 司 定 位

（ 1） 海 外 置 业 平 台

（ 2） 海 外 开 发 商

（ 3） 海 外 总 代 理

（ 4） 海 外 销 售 商

（5） 海 外 运 营 商

案例：平台案例、总代案例

2、 理 性 制 定 规 划

二、为什么营销策略运用不恰当？

一般来说，营销策略运用不恰当的原因包括：市场营销调研不充分，市场细分和目标市场的选择不准确，市场定位不清晰。

贯彻产品整体概念不到位，新产品研发不及时或出现失误，品牌推广不给力，包装没有现代感。

定价策略不合理。

分销渠道不通畅。促销手段不到位等。

三、超市怎样运用服务营销策略!急？

一）产品策略 国外自上世纪90年代开始，根据消费中的餐食加工者和用餐者、加工地点和用餐地点的不同，将生鲜食品消费形态细分为内食、外食、中食。

内食主要指传统餐食加工消费方式，主厨和用餐者都是消费者家庭成员，做饭的厨房和用餐地点也是在家里，外购做饭所需的原材料，但整个餐食加工和消费过程是在家庭中完成的。

外食主要指在外用餐形式，主厨者以及厨房和用餐地点都在消费者家庭以外，整个加工和消费是在家庭以外的地点完成的，用餐者则有多种组合方式。

中食是近年逐渐流行的用餐方式，其加工者和加工地点是在家庭以外的加工场或超市完成，加工品一般是半成品，消费者则以家庭成员为主，用餐地点可以在家里也可以不在家里。

因此，在体现专业化的生鲜超市中应具备较全面的消费品类，以满足消费者多方面的需求。

1. 以内食为主， 2. 覆盖面广， 3. 分类清晰； 4. 辅助外食， 5. 建设超市厨房工程； 6. 大力推广中食，7. 扩大超市产业化规模； 8. 辐射产品经营范围。

（二）价格策略 由于生鲜消费的需求弹性较小，属于消费频率高的需求品，市场定位在于中低端，实行优质中价或优质低价的定价策略不失为最明智的价格策略，因此薄利多销应是生鲜超市遵循的原则。

在产品价格定位上要灵活决策，这主要体现在分拆后产品的定价和合并后产品的定价两个方面。

根据需要的不同，生鲜超市很可能要进行一些化整为零的操作，这样无疑会改变一些原始的数据，使定价复杂化。

因此，超市要灵活处理，运用有效的计算方法合理制定价格，达到既有竞争力又实现客观利润的目的。

（三）促销策略 促销的目的是告知信息、说服客户、提醒客户采取购买行动等，要达到促销目的，就必须选择适当的时间、适当的地点、运用适当的营销组合策略，首先必须针对自己的特定目标消费群体的消费行为进行深入分析。

生鲜超市在掌握消费群体行为的情况下，可以充分运用广告、公共宣传、有奖活动等方式进行有针对性、有目的性的促销，宣传自身的优势，引导顾客消费。

1. 以社会责任为主题，突出生鲜超市的绿色营销； 2. 以浓厚情感为主题，显示价格及品种优势； 3. 以提升形象为主题，贴近生活，宣传服务； 4. 以不变应万变，创新促销模式。

（四）渠道策略 生鲜超市作为生鲜经营供应链末端的销售环节，其中存在不少来自供应链上游的各种问题，如果生鲜商品在进入超市销售以前已经最大限度的标准化了，那么生鲜经营必然会减少很多不必要的损耗和成本浪费。

我们可以通过分析生鲜流通渠道生产者——产地市场——运销批发商——零售商——消费者，找到优化采购渠道和销售渠道建设的途径。

由于繁琐复杂的流通渠道，使得流通成本增大，运销成本波动性大，再加上一些不确定性因素，更增加了营运风险，所以有必要缩短、消除传统的一些流通环节，建立起“公司+农户”的产销模式，把农户生产直接纳入超市体系。

同时，生鲜超市要针对具体问题具体分析，在确定目标消费群体，特别是选址上要进行充分考虑分析，合理布局。

以发达城市为建设中心，坚持两大原则，一是依托与借鉴传统农贸市场的布局，贴近农贸市场建设生鲜超市；二是配合小区建设，进驻居民区。

五、建设生鲜超市应注意的问题 随着人们消费水平和消费观念的提高，生鲜超市的连锁经营必将成为农产品

四、运用需求与痛点建立营销策略？

答，营销策略都是根据需求来建立的，市场营销学的核心理论，就是“需求引导消费”，没有需求就没有市场，也就无法进行营销。

而需求，又可以分成痒点需求和痛点需求。

痒点需求，可以理解为需求量大，但非必须的商品，例如奢侈品，名牌贵重物品等，人人都知道是好东西，都想要，但它不是必需品，只能刺激到消费者的痒点需求，让用户更想要，但不是必须要的。

而痛点需求则正好相反，是必需品，但不是用户过分欲望的，例如食品，药物，属于生存必需的物品，但如果已经满足了需求，用户不会过分追求的物品。

所以，痛点营销的策略就是突出商品的必需性，而不是优越性。

举例说明，例如某种商品A，痒点营销的策略是，我们的A商品，比同类的BCD产品更优越，哪些方面更突出。

而痛点营销的策略是，我们的商品A，有了你将如何顺利，没有你将如何不行。

再具体些，比如教育行业，痒点营销是，你学会了外语，可以加薪升职，我们的外语课如何如何好，如何如何专业。

而痛点营销是，k12教育，是孩子升学必须要经历的过程，不学，就无法保证升学顺利。

五、小米怎么运用社交媒体的营销策略？

月下飞天镜，云生结海楼。

日暮苍山远，天寒白屋贫。

春种一粒粟，秋收万颗子。

人皆苦炎热，我爱夏日长。

明月出天山，苍茫云海间。

秋风萧瑟，洪波涌起。

绿树村边合，青山郭外斜。

千山鸟飞绝，万径人踪灭。

六、什么企业运用了大数据营销？

.对用户个体特征与行为的分析，例如MobTech企业覆盖138亿+设备，自有数据庞大，利用自有数据与第一方数据匹配，帮助企业做精准的用户画像和标签补充，进而通过数据分析进行广告与营销信息的精准推送，现在的RTB广告等应用则向我们展示了比以前更好的精准性，而其背后靠的是大数据支撑。

MobTech用户标签维度达到6000+，覆盖性别、年龄段、收入水平预估、消费倾向、媒介使用倾向等，精细化描述用户的各维度数据。

很多大型零售企业、汽车行业、营销行业等，例如联合利华、宝洁等都已经在实施数字化营销，甚至在传统行业地产、购物中心、传统城商行、农商行等都已经在进行大数据布局， 

七、全域营销四大策略？

一、拓客引流

把用户从公域流量圈入私域流量池。通过内容链接用户，把传播做透，持续做内容营销，把真实的用户筛选出来导入池子。

①确定目标客群。根据某个垂直化的人群痛点，我们来提供相关的产品服务，找到有这类痛点的这群人，就是我们的目标客户群体。

②细分客户分层。不管是引流还是运维，都需要根据不同维度进行划分。目的是什么呢?针对不同的圈层，制定不同的市场策略和服务等级，解决的是降低自己的运营成本和管理成本。

③挖掘客户真正痛点。有了问题才会产生痛苦，痛苦足够大才会产生需求去购买。生病了要去医院，结婚需要房子，沟通需要手机，以前叫外卖看不到图片，要打电话麻烦，有了饿了么。

④渠道选择与调研。主推产品是什么，潜在客户群在哪里比较多，结合自身网络营销实际的能力和情况（你会做什么），通过AB测试进行核算成本和转化率，清晰画出该渠道的转化路径。

⑤渠道投放策略。我们必须要形成标准化的投放实操策略，不断化各个环节的转化率,我们要让所有的市场行为更加有效,持续寻找改进的空间,是实现流量增长最好的杠杆。

⑥承接页面和承接内容。这是一切引流核心转化的基础,是关注度转化为有效流量的关键环节,与客群定位、痛点保持一致性是,在页面中一定要加强给客户说服自己的理由，这是页面目的。

⑦糖果诱饵。诱饵的作用是,给别人一个理由，来驱动他实现你想让他做的动作,诱惑性设计与策划越大,驱动力就越大。其两个标准是:成本低、价值高,设计环节至少要满足有趣有用、实用。（我为什么要加你？）

⑧在线沟通。主要是主动发起和接受顾客咨询,把客户留存并转化为有效首咨流量,是引流和变现中的核心转接口。

⑨公域转为私域。可以实现更可控、更省钱、更丰富的营销玩法、实现更高的客户的稳定性和黏性、更利于塑造品牌和口碑的传播。

⑩最后一步录入客户管理系统。结合以上9点，完整记录客户从不知道到知道公司产品,然后最终实现消费的全过程,在这过程中每一个客户行为都给与标签识别与备注,形成一条完整的客户生命线。

二、促活留存

IP通过树立自己的专业性，逐步获取用户的信任和依赖。养的是与用户的关系和交情，注重的是用户的终生价值，不再是收割逻辑。

长期经营用户，通过活动策划，筛选出高价值人群，加强用户体验，进行消费破冰。让用户第一次购买产品，一定要从卖货思维转向用户思维。

三、成交转化

延续消费习惯，进行需求升级，引入正常营销体系,收回成本和利润,重点在于增加供需双方的信任和黏性，达到共赢，每一次的成交，都是因为你是这个行业的专家，让用户放心的把这部分的需求交给你打理。

四、裂变传播

利用裂变策略+诱饵激励鼓励和要求客户自发传播，成为核心种子用户，私域流量的核心是存量带增量，这是跟公域本质的区别。提供更好的产品附加值，对IP、品牌产生情感并引以为骄傲(这才是护城墙)。固定客户的消费习惯，不断挖掘和满足客户痛点需求促使复购(高转化和低成本)。

设计的诱饵要能驱动用户去完成你想要让他完成的动作,平台设计出来的东西必须先打动自己,不能让自己满意的产品或者服务,推向市场就会遇到大量困难。在任何引流和变现过程中都必须超级重视诱饵的重要性和决定性,必须无限挖掘和弥漫用户的痛点,不断加强和灌输企业的亮点。过程的关键是挖掘痛点和放大亮点。

八、怎样运用大数据进行精准营销？

在精准营销的过程中有一种营销工具叫做数据管理平台（Data Management Platform，简称DMP），能够为广告投放提供人群标签进行受众精准定向，并通过投放数据建立用户画像，进行人群标签的管理以及再投放。

另外还有需求方平台（Demand-Side Platform，简称DSP），为需求方（即广告主或代理商）提供实时竞价投放平台，需求方可以在平台上管理广告活动及其投放策略，包括目标受众的定向条件、预算、出价、创意等设置，DSP通过技术和算法自动优化投放效果并提供数据报告。

具体是如何实现数据输入、标签生产与管理、数据输出可见下图：

这整张图反映的是用户数据中心的大致工作流程。

在这其中，分析引擎对数据进行清洗，将有效数据发送到算法中心，算法中心结合标签规则模型对数据进行机器学习和数据挖掘，将数据标签化处理后返回给标签管理平台，标签管理平台通过输出接口同步数据到各数据应用平台，如DSP、PCP、AdX/SSP或其它平台。

题主提及的“如何从海量的数据中挖掘受众需求”，在精准营销中可以分解为：如何寻找到最核心（转化率高）的目标人群、如何优化出最合适（点击率高）的素材，以及如何在人群+素材+投放时间……等因素的组合中寻找出最优解。

而算法是精准营销的“大脑”（自动化策略）部门，需要对广告投放投放全流程进行数据分析与挖掘，协助客户服务部门及广告运营部门进行广告投放前的数据预估、自动优化广告投放策略等工作。

九、今年的双十一晚会运用了哪些营销策略？

谢邀！

今年阿里依然召集了如章子怡、莫文蔚、李宇春、吴亦凡等国内的大半个娱乐圈来疯狂带货，贝克汉姆、维多利亚等国际明星也纷纷抵达，为观众剁手打call。

双十一从2009年11月11日的淘宝商城网络促销日，成为天猫举办大规模促销活动的固定日，发展到现在，双十一已经从中国电子商务行业的年度盛事，逐渐变为国内的娱乐狂欢大Party，这背后集结了行业的营销玩法，也暗含了阿里澎湃的野心。

一年一度的双十一，是各大品牌，各大平台的营销大战，从线下场景式海报投放到线上互联网精准曝光，通过媒体互通的方式，全面占据微博、微信、购物平台和各大头部app。除此之外，一系列的站内预热活动也让消费者应接不暇，定金预售、火炬红包，品牌秒杀，更是通过实打实的优惠福利，第一时间影响年轻消费群体和潜在消费者的购买决策。网友纷纷表示，自己的智商已经透支。

双十一晚会历来是广告的晚会，但观众买账的原因是，除了瞪眼看“星星”还可以一边购物一边摇红包，互动性十足。双十一晚会本质上可以说是电商+直播+明星+多平台联动的营销新典范，多屏互动打破了传统晚会的单向内容传递模式，从而实现了各使用场景切换的无缝对接。

今年的双十一晚会，观众依然可以在观看双十一晚会的时候打开手机淘宝摇一摇，大奖1元抢、大牌免费拿。SUBARU XV使用权、手机、电视、明星同款应有尽有。

今年的天猫双十一晚会，电视平台由浙江卫视，北京卫视和深圳卫视三家播出。为什么还要借助电视晚会来进行营销策划呢？

前年，阿里与湖南卫视的合作，双方各有所获。阿里提高了参与感，每用户的获取成本仅0.5元。站在湖南卫视的角度，其实也不亏，借这个事件，湖南卫视除了挣了马云的钱以外，也更好的推广了“芒果TV”APP。而去年，浙视除了收到阿里的红包以外，营销策划在广告运营和频道推广上，都得到了不少实惠。

其实，阿里一直走的是全流量入口的策略。双十一前，无论是互联网还是户外，消费者已经被电商广告“无缝打击”。电视晚会无非是用一个全民聚会的仪式感来让这个全流量入口大爆发。

值得一提的是，今年双十一晚会植入的新玩法。

去年，上海家化获得了双十一晚会独家冠名权。在2015年天猫双11晚会上，晚会收视人群近六成为80后、90后，而上海家化也是最大的品牌赢家之一。

根据数据显示，上海家化旗下全品牌（包括佰草集、高夫、六神等）在2015双11全网销售额突破一亿元，与2014年双11相比，增长幅度超过300%。

单从数字来看，亿元冠名一晚，的确是天价冠名，然而任何一个熟悉市场的人都不会只盯着显性成本。对于上海家化而言，除去双11晚会直播当晚带来的边买边看的品牌引流和即时销售转化，亿元冠名举动所带来的系列长尾效应已经远远高过冠名成本。

连续两年冠名的上海家化今年被vivo取代。vivo以超过亿元的费用独家冠名了2017天猫双11狂欢夜晚会。

除了明星大腕云集，此次双11狂欢夜晚会中还有一个最大的“蓝方”看点——vivoX20全面屏手机。或许X20将会担任众多的互动角色，充分的将科技与娱乐的相互融合，将会展现它最独特的那一面。

作为走在手机领域前列的vivo，这次牵手具有超强影响力天猫双11狂欢夜不是没有原因的，vivo手机的用户群大部分都是时下追求个性时尚的年轻人，这一点跟天猫的粉丝群是几乎一致的，也为双方的合作提供的一个稳固的基础。同时，双方的品牌战略也是双方合作推动剂，都是在各自领域里追求极致，力求将最佳体验与快乐带给消费者。

阿里不仅有当国内最大的传媒公司的野心也有国际化的野心。

今晚的双十一晚会除了现场的各种表演节目以及惯例的实时销售额数据展示外，还有一个往年没有的看点，就是马云的电影《功守道》。《功守道》这段时间可以说是做足了宣传工作，到处都是相关的新闻。

马云也是在这部电影里下了血本，除了自己领衔主演，还找来了一票功夫片代表人物，包括袁和平、李连杰、洪金宝、吴京、甄子丹、邹市明、朝青龙、托尼·贾等。

电影主题曲《风清扬》也是由马云和王菲合唱，为虾米音乐做足了宣传。而此次优酷作为晚会的独家直播平台和《功守道》的观看平台，得到了最大的曝光。

这是阿里为自己家产品打call的独家手势。

妮可-基德曼、詹姆斯、菲戈、莎拉波娃、第88届奥斯卡颁奖晚会制片人大卫·希尔、美剧《破产姐妹花》中的富家女“卡洛琳(Caroline)”、世界杯金靴得主托马斯·穆勒外，篮球明星科比·布莱恩特、国际人气乐队One Republic等国际“星星”都是阿里的站台嘉宾。这也是双11晚会的另一大看点：国际化。

而国际化明星的出席为阿里在国际的影响力增加不少。除此之外，走出国门，走向世界是阿里的全球化野心。

以前被称为“光棍节”，现在则被称为“购物狂欢节”，共同点是都有一个节字，对民众来说，节日就是伴着快乐喜庆氛围的，快乐本身就是意义，也是生活的本质。办直播晚会，利用明星效应，各路明星带你买买买，将双十一打造成全民购物狂欢夜，这是最好的宣传营销手段，商家网上集中促销、网民“抢购”狂欢的节点，数以百亿计的交易体量，巩固并扩大双十一的影响力，形成一种购物文化，同时计算双十一交易额，让大家撑到零点开始冲量。

如今双十一走到第九年，如今的的双11晚会，已然成为了春晚式的文化符号。它集购物，娱乐，时尚为一身，不仅是全民的狂欢Party，也是阿里内容营销里的关键一环。

除了阿里，其他电商平台也开始办起了晚会，苏宁易购通过官方微博正式宣布,将在南京国际博览中心举办“不落单的双十一,苏宁易购双十一嗨购夜”晚会,定档11月10日晚上20点正式开嗨。据悉,苏宁易购嗨购夜出席明星阵容已定,包括人气巨星杨洋、摇滚教父崔健、创作才女蔡健雅、全能组合筷子兄弟、“铁娘子”张韶涵、摇滚乐队黑豹、传奇鼓手叶世荣、逃跑计划等横扫全年龄段观众。

而苏宁旗下PP体育、PP视频、龙珠直播、苏宁直播等平台将会对“嗨购夜”晚会和“传奇足球夜”球赛进行同步直播，也是自身的“文体CP”产业布局疯狂打电话。

十、房地产市场营销的主要策略有哪些？

房地产市场营销的主要策略即为谁服务（消费者是谁）：产品定位。进行正确的产品定位：解决为谁服务的问题。很多方面决定的，如产品差异（质量、功能）、形象差异（名牌、大公司）、价格差异、位置差异等，总而言之，产品定位反映了公司或产品的竞争能力。　　1、价格策略 在市场营销组合中，价格是唯一能创造收益的因素，其他因素只影响成本。许多房地产公司未能妥善处理定价问题，最常见的弊病是：定价过于强调成本导向；不能经常根据市场变化调整价格；制定价格脱离了市场营销组合的其他因素，没有将它作为市场定位策略的内在要素；没有根据不同的产品品种和细分市场调整价格。　　2、促销策略 房地产促销的目的是通过详细的介绍、生动的描述来塑造产品的形象，刺激顾客的购买欲。目前我国常用的促销方法有三种： 　　一是广告。广告是房产促销手段中用得最多、富有成效的一种方法。房地产广告一般要求猛烈而集中，起到立竿见影的效果，因而实施广告策略时可考虑路牌广告、电视广告、报刊杂志广告等同时传播或轮番出现，以加强效果。　　二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。 　　三是人员推销。这能使推销员面对面地了解客户的需求，解答客户的问题，有针对性地是行推销。由于房地产商品集土地、开发、建筑、金融等知识为一身，是一种特殊商品，所以这类推销人员常由房地产经纪人、代理商或现场销售接待员等内行担任。　　3、渠道策略 　　从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。