房地产现金流量表分析案例

一、房地产现金流量表分析案例

1、经营活动现金流入：80%来自销售回款，总流入增速不断下行

房企经营活动现金流入最重要的来源是销售商品、提供劳务收到的现金，近似为房企并表房地产项目的销售回款，2012年-2019年，样本房企此科目占经营现金流入总量的比例一直在80%以上，但是2016年以前这一比例呈现微降趋势，2016年之后基本保持在80%的水平。从现金流入结构的角度来看，是因为收到其他与经营活动有关的现金流入占比在逐渐增多，而该科目主要反映的是联营/合营企业及外部公司的往来款项。房地产项目融资中股加债的模式最为常见，那么房企自身以及项目合作方对项目公司便存在着较大规模的关联借款。另外，在拿地阶段，部分土地购置支出也可能由少数股东承担，也会形成往来款项。这部分资金实则相当于“债务”，虽然能够为房企经营提供更多资金，但是并不能够直接结转为营业收入，重心仍需要落在抓回款上。

从经营活动现金流入及主要构成要素的同比增速来看，销售商品、提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的趋势基本保持一致。经营活动现金流入近几年经历了较大的波动，2015年-2016年在“330新政”和“去库存”的政策刺激下，楼市进入繁荣期，销售回款大幅增加。同时，收到其他与经营活动有关的现金流入同比增速在2015年和2017年之间明显超过销售商品提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的增速，这段时间房地产行业快速上行，房企加杠杆经营的动机比较强烈，但总体趋势是不断下行。2017年新一轮的地产调控再起，房地产行业渐渐步入盘整期，受前期销售增速下滑影响，2019年销售回款增速有所下降，表现为销售商品提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的同比增速低位下行。另外，2019年融资环境异常严峻，房企资金链普遍承压，合作的机会增多，收到其他与经营活动有关的现金流入同比增速小幅上行。

2、经营活动现金流出：七成资金用于拿地与建设，总体呈现逐渐放缓趋势

房企经营活动现金流出中最主要的是拿地支出及建安等工程支出，主要反映为购买商品、接受劳务支付的现金科目，也有部分房企将该支出计到投资活动现金流中。在2012年-2019年样本房企中，其占经营现金流出总量的比例一直在60%-70%之间。在2012年-2018年之间该比例总体呈现微降的走势，2019年房地产行业面临洗牌格局，机遇和挑战并存，同时很多房企有补库存的需要，因此有实力的房企愿意加大拿地支出，补充优质货源，该比例由59.2%上升至64.2%。

支付其他与经营活动有关的现金占比走势与购买商品、接受劳务支付的现金占比的走势呈现此消彼长的关系，该科目主要反映支付联营/合营企业及外部公司往来款，可理解为偿还关联企业以“明股实债”形式投入的资金，以及支付的各种保证金、押金等。该部分支出占比近几年均在20%以上，2018年占比最高，达到27%，与2017年和2018年收到其他与经营活动有关的现金流入占比19%-20%相比，高出7到8个百分点，股加债的融资模式，虽然不会明显增加房企的财务杠杆水平，但是会减少房企的利润，因为销售项目回款一般情况优先偿还该部分“借款”，再进行利润分配。除此之外，支付企业所得税、土地增值税、增值税等各种税费占每年经营活动现金流出的10%左右，以及3%左右的支付给职工以及为职工支付的现金等其他支出。

从经营活动现金流出及主要构成要素的同比增速来看，购买商品、接受劳务支付的现金和经营活动现金流出小计的趋势基本保持一致，从2015年以来不断波动下降的趋势，可以看出房企拿地节奏总体放缓，与房地产市场发展周期相符。支付其他与经营活动有关的现金同比增速与上文中收到其他与经营活动有关的现金同比增速走势基本一致，但值得注意的一点是，2019年支付其他与经营活动有关的现金同比降为负增长，或与2019年房企面临资金短期困境，收缩对外投资有关。1、经营活动现金流入：80%来自销售回款，总流入增速不断下行

房企经营活动现金流入最重要的来源是销售商品、提供劳务收到的现金，近似为房企并表房地产项目的销售回款，2012年-2019年，样本房企此科目占经营现金流入总量的比例一直在80%以上，但是2016年以前这一比例呈现微降趋势，2016年之后基本保持在80%的水平。从现金流入结构的角度来看，是因为收到其他与经营活动有关的现金流入占比在逐渐增多，而该科目主要反映的是联营/合营企业及外部公司的往来款项。房地产项目融资中股加债的模式最为常见，那么房企自身以及项目合作方对项目公司便存在着较大规模的关联借款。另外，在拿地阶段，部分土地购置支出也可能由少数股东承担，也会形成往来款项。这部分资金实则相当于“债务”，虽然能够为房企经营提供更多资金，但是并不能够直接结转为营业收入，重心仍需要落在抓回款上。

从经营活动现金流入及主要构成要素的同比增速来看，销售商品、提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的趋势基本保持一致。经营活动现金流入近几年经历了较大的波动，2015年-2016年在“330新政”和“去库存”的政策刺激下，楼市进入繁荣期，销售回款大幅增加。同时，收到其他与经营活动有关的现金流入同比增速在2015年和2017年之间明显超过销售商品提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的增速，这段时间房地产行业快速上行，房企加杠杆经营的动机比较强烈，但总体趋势是不断下行。2017年新一轮的地产调控再起，房地产行业渐渐步入盘整期，受前期销售增速下滑影响，2019年销售回款增速有所下降，表现为销售商品提供劳务收到的现金和经营活动现金流入小计的同比增速低位下行。另外，2019年融资环境异常严峻，房企资金链普遍承压，合作的机会增多，收到其他与经营活动有关的现金流入同比增速小幅上行。

2、经营活动现金流出：七成资金用于拿地与建设，总体呈现逐渐放缓趋势

房企经营活动现金流出中最主要的是拿地支出及建安等工程支出，主要反映为购买商品、接受劳务支付的现金科目，也有部分房企将该支出计到投资活动现金流中。在2012年-2019年样本房企中，其占经营现金流出总量的比例一直在60%-70%之间。在2012年-2018年之间该比例总体呈现微降的走势，2019年房地产行业面临洗牌格局，机遇和挑战并存，同时很多房企有补库存的需要，因此有实力的房企愿意加大拿地支出，补充优质货源，该比例由59.2%上升至64.2%。

支付其他与经营活动有关的现金占比走势与购买商品、接受劳务支付的现金占比的走势呈现此消彼长的关系，该科目主要反映支付联营/合营企业及外部公司往来款，可理解为偿还关联企业以“明股实债”形式投入的资金，以及支付的各种保证金、押金等。该部分支出占比近几年均在20%以上，2018年占比最高，达到27%，与2017年和2018年收到其他与经营活动有关的现金流入占比19%-20%相比，高出7到8个百分点，股加债的融资模式，虽然不会明显增加房企的财务杠杆水平，但是会减少房企的利润，因为销售项目回款一般情况优先偿还该部分“借款”，再进行利润分配。除此之外，支付企业所得税、土地增值税、增值税等各种税费占每年经营活动现金流出的10%左右，以及3%左右的支付给职工以及为职工支付的现金等其他支出。

从经营活动现金流出及主要构成要素的同比增速来看，购买商品、接受劳务支付的现金和经营活动现金流出小计的趋势基本保持一致，从2015年以来不断波动下降的趋势，可以看出房企拿地节奏总体放缓，与房地产市场发展周期相符。支付其他与经营活动有关的现金同比增速与上文中收到其他与经营活动有关的现金同比增速走势基本一致，但值得注意的一点是，2019年支付其他与经营活动有关的现金同比降为负增长，或与2019年房企面临资金短期困境，收缩对外投资有关。

二、costco案例分析？

1983年，Costco第一家仓储量贩店在美国华盛顿州西雅图市开业。当时的美国，正处于“滞涨期”，经济增长缓慢，人们对于“低价”的敏感度达到历史峰值，这正是属于Costco的“天时”。Costco门店多选址郊区，原因有两点：一来由于仓储的特性使得门店占地比较大，郊区低价较低，节约了成本；二来郊区多别墅，是天然的富人聚集区，带来了高品质的消费者，这是Costco所拥有的“地利”。

有了天时+地利，“人和”也随之而来，带有批发性质的仓储超市，售卖的商品有着大包装、多人份的特点，这也从习惯上要求了购买者需要拥有运输工具，换句话说，愿意来郊区购买的目标用户，一定是有车一族。

Costco的营销理念：量大、优选、高质、低价，而变动的区域，只是为了让你在找寻想要的商品时，看到更多的新品。

低价高质，是Costco一直以来的品牌理念，新眸在研究后发现，Costco之所以能做到这一点，除了依靠大体量与品牌合作外，还在于它对“加减法”的熟练运用：

加在包装上，降低了包装成本和人工拆卸成本；减在品类上，精简SKU，保证产品质量；加在新品上，打造火爆单品，提高周转率，降低库存成本；减在运营上，降低运营成本，保证低价的可持续性。

就毛利率而言，Costco要低于其它同类型的零售企业，甚至只有10%-15%，想要搞清楚这背后的逻辑并不难，毕竟真正让Costco实现盈利的，并非是货架上的商品，而是会员。

会员制带给Costco的，不只是会员费上的营收体现，还有小资光环，将批发低价商品变成了带有“特权“性质的中产行为。一般来说，会员制仓储超市入门时会有一个极强的仪式性，就是核查会员身份，这样的仪式保证了会员权力不被滥用，让会员在这里自然产生了一种心理上的归属感。与此同时，会员费也成了一种“沉没成本“，敦促着会员们的下一次购物。

值得注意的是，Costco并没有将会员严格捆绑，而是坚持“在会员卡有效期限内，有任何不满意，可随时取消会员卡，并全额返还会员费”的承诺。虽然这看似是一种灵活的，人性化的退出制度，但其实正是这一策略深深地抓住了消费者心理，帮助它创造了高达90%的会员续费率。

这里面的技巧性拿捏颇有讲究：一方面，可以随时退出，打消了消费者办卡的顾虑，更是增强了品牌信任感；另一方面，提纯了会员用户，使Costco的目标客户固定，符合其为特定消费人群制定SKU品类的品牌战略。

通过会员制度的有效运用，Costco自我形成了一个销售闭环：稳定的客源（会员）——少但却具有稀缺性的SKU品类——客单高——会员粘性强——会员费支撑营收，这就让Costco从表面看起来是一个会赔钱的生意，但打的却是赚钱的算盘。

三、swot分析案例？

SWOT分析案例可以参考：

案例一：一家小型投资公司在决定是否参与新的投资项目时使用了SWOT分析法。优势（Strength）：熟悉投资市场、有良好的投资组合、熟练的投资经验。劣势（Weakness）：投资调整缓慢、资金规模小、流动性紧张。机会（Opportunity）：中国投资市场开放、资本市场进入上升期。威胁 （Threats）：区域政治不稳定、市场价格变动剧烈。

案例二：百事可乐的SWOT分析。优势（Strength）：品牌形象好、广泛的渠道、创新的市场营销策略。劣势（Weakness）：低下的研发投入、抗衡竞争力不足。机会（Opportunity）：快速增长的市场、拓展新产品种类；威胁（Threats）：替代品的出现、厂商竞争剧烈、价格战日益激烈。

四、SWOT分析案例？

企业家张先生的短期计划： 

1. 优势 (Strengths)： a. 具备多年的行业经验。 b. 拥有一批忠诚的员工。 c. 在当地拥有良好的口碑。 

2. 劣势 (Weaknesses)： a. 现金流不足。 b. 技术水平落后。 c. 缺乏新产品的开发能力。 

3. 机遇 (Opportunities)： a. 适应市场需求进行产品升级改造。 b. 追随市场发展趋势进行产品创新。 c. 吸引投资者进行资金募集。 

4. 威胁 (Threats)： a. 竞争对手正在大举进入市场。 b. 政府相关法律法规变化频繁。 c. 外部因素如天气、价格波动等不可预测性因素影响生产效益。

五、法律案例分析？

1、最高院的司法解释违背了平等原则。法律面前人人平等是宪法的基本原则，本案中城镇女生的死亡补偿金比农村女生高出三倍，这种同一地区同命不同价的规定显然是不公平的、不平等的、不合理的。因为它有违宪法的基本原则，即中华人民共和国公民平等地享有法律权利、平等地受到法律的保护和支持。

2、我国的经济发展水平决定着“同命不同价”的社会存在价值。同命不同价折射了城乡二元论。人身权利无差别，人创造生活有差别。个人收入不仅无法统一，而且受地界、区域差别、能力大小等所影响，死亡赔偿金也就不可能统一。因此，最高人民法院应当对“同命不同价”的问题作出统一的、明确的和完善规定。

六、《国际贸易实务案例》案例分析？

首先对国际贸易实务案例的案例的分析主要内容进行概述，其次对国际贸易实务案例的案例分析的主要内容，从起因，过程，结果，及要吸取的经验教训等几个方面进行综合分析，最后得出分析结论，并写出自己对案例分析的观点和认识

七、“沃尔玛案例”分析报告？

沃尔玛公司是世界上最大的商业零售企业,在物流运营过程中,尽可能的降低成本是其经营的哲学.在中国,沃尔玛百分之百地采用公路运输,所以如何降低卡车运输成本,是沃尔玛物流管理面临的一个重要问题.,为此,他们主要采取了以下措施:

1、沃尔玛使用一种尽可能大的卡车，大约有16米加长的货柜，比集装 箱运输卡车更长更高。

沃尔玛把卡车装得非常满，产品从车厢的底部一直装到最高，这样非常有助于节约成本。

2、沃尔玛的车辆都是自有的，司机也是自己的员工。沃尔玛的车队大约有 5000名非司机员工，有3700多名司机，车队每周一次运输可以达7000-8000公里。卡车运输是比较危险的，有可能会出交通事故，因此对于运输车队来说，保证安全是节约成本最重要的环节。沃尔玛定期在公路上对运输车队进行调查，卡车上面都带有公司的号码，如果看到司机违章驾驶，调查人员就可以根据车上的号码报告，以便于进行惩处。沃尔玛认为，卡车不出事故，就是节省公司的费用，就是最大限度地降低物流成本，由于狠抓了安全驾驶，运输车队已经创造了300万公里无事故的记录。

3、沃尔玛采用全球定位系统对车辆进行定位，因此在任何时候，调度中心都可以知道这些车辆在什么地方，离商店多远，还需要多长时间才能运到商店，这种估算可以精确到小时。

4、沃尔玛的连锁商场的物流部门，24小时进行工作，无论白天或晚上，都能为卡车及时卸货。另外，沃尔玛的运输车队还利用夜间进行运输，从而做到了当日下午进行集货，夜间进行异地运输，翌日上午即可送货上门，保证15~18小时内完成整个运输过程，这是沃尔玛在速度上取得优势的重要措施。

5、沃尔玛的卡车把产品运到商场后，商场可以把它整个地卸下来，而不用对每个产品逐个见车，这样就可以节省很多时间和精力，加快了沃尔玛物流的循环过程，从而降低了成本。这里有个非常重要的先决条件，就是沃尔玛的物流系统能够确保商场所得到的产品是与发货单完全一致的产品。

6、沃尔玛的运输成本比供货厂商自己运输产品要低，所以厂商也使用沃尔玛的卡车来运输货物，从而做到了把产品从工厂直接运送到商场，大大节省了产品流通过程中的仓储成本和转运成本。沃尔玛的集中配送中心把上述措施有机地组合在一起，做出了一个最经济合理的安排，从而使沃尔玛的运输车队能以最低的成本高效地运行。问题： 1、 简述物流运输合理化的途径和要素 2、 通过该案例分析，如何从综合物流系统的角度降低运输成本 3、 简评“尽可能实现大批量运输，避免小批量多批次运输就是提高物流运输效率，节约物流成本”这句话的合理性

八、商业案例分析方法？

1. SWOT分析方法：通过对公司的优势、劣势、机会和威胁进行分析，帮助企业了解其内外部环境，为制定战略和解决问题提供依据。

2. 竞争分析方法：通过研究竞争对手的产业地位、市场份额、产品特点、品牌形象等因素，评估自身在市场上的竞争力，并找出优劣势。

3. 价值链分析方法：通过对企业内部各个环节的分析，了解每个环节对价值创造的贡献，并确定优化和提高效益的潜在机会。

4. 五力模型分析方法：通过对供应商、买家、潜在竞争对手、替代品和行业竞争程度等因素进行分析，评估产业的吸引力和竞争氛围。

5. 成本效益分析方法：通过比较实施某项策略或项目的成本与收益，评估其是否值得投入资源，并确定最优方案。

6. SWOT-MATRIX分析方法：在SWOT分析的基础上，构建矩阵，将公司的优势和机会进行匹配，优化和整合策略。

7. PESTEL分析方法：通过对政治、经济、社会、技术、环境和法律等因素进行分析，了解企业所处的宏观环境对其经营的影响。

以上是一些常见的商业案例分析方法，可以根据具体情况选择合适的方法进行分析。

九、校园贷案例分析？

河南郑州某学院的在校大学生，因无力偿还共计几十万的各种网络贷款跳楼自杀了，在大学校园里，疯狂滋长着校园网络贷，使多少贪图享乐，妄想一夜暴富的学生们任意消费，校园贷款最高5万，3秒到帐，贷款利息低，以这些来引诱心智抵不住诱惑的人，使多少人步入深渊，所以坚决打击杜绝校园贷刻不容缓

十、财经法规案例分析？

首先对财经法规案例的主要内容进行概述，其次对案例的主要内容进行综合分析，最后写明分析结论，并进行综合评价